今年第今期码提示_今年第今期码提示官网_万科:计提巨额存货跌价准备为哪般?

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(本文发表在《证券市场周刊》2018年第83期)

科(000002)在20183季报中计提了巨额的存货跌价准备,“报告期内,鉴于部分城市房地产市场调整,本集团对所处风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末,本集团存货跌价准备余额为人民币 41. 4 亿元。1- 9 月,本集团计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8 亿元,影响归属于母公司股东的净利润- 19.6 亿元。”

过于谨慎?

对万科的你这种举动,有投资者认为其过于谨慎,理由是“全行业似乎都不出 看过同样的操作”。

我认可上述观点。事实上,从公告中“本集团对所处风险的项目计提存货跌价准备”这句话就大致不能推测万科很将会是过于谨慎。

所谓风险,按百度百科的说法,“企业在实现其目标的经营活动中,会遇到各种不选着性事件,那先 事件所处的概率及其影响程度是无法但是预知的,那先 事件将对经营活动产生影响,从而影响企业目标实现的程度。你这种在一定环境下和一定限期内客观所处的、影响企业目标实现的各种不选着性事件要是 风险。”简而言之,风险要是 不选着性。

然而,对存货计提跌价准备,会计准则要求相当程度的选着性——选着存货的可变现净值前要建立在取得的确凿证据的基础上。这里所讲的“确凿证据”是指对选着存货的可变现净值和成本有直接影响的客观证明

但是,将会要是 一些项目所处风险,所处存货成本高于可变现净值的将会性,人太好无须前要计提跌价准备。

万科公告中称部分城市房地产市场调整,不出 ,那先 城市是那先 ?万科不出 说。将会知道名单,或许对大伙儿分析万科的意图有帮助。我打电话向公司咨询,可惜,工作人员守口如瓶

从公开数据来分析,一方面,行业内其它上市公司并不出 计提不让 的存货跌价准备。以2018年前3季度营业收入计,绿地控股(10001006)、万科和保利地产(1000048)名列A股房地产开发行业上市公司前三,营业收入分别为23100.45亿元、17100.22亿元和949.21亿元。前3季度,万科的资产减值损失高达32.52亿元,而绿地控股必须0.81亿元,保利地产必须-0.17亿元。相对于其经营规模来说,万科的资产减值损失明显高于同行。

个人面,在计提了巨额的存货跌价准备后,万科第3季度的加权平均净资产收益率为3.54%,比上年同期只增加了0.23个百分点;前3季度的加权平均净资产收益率为10.04%,比上年同期只增加了0.51个百分点。2017年前3季度,万科仅完成了全年竣工计划的46.4%,而2018年前3季度完成了59.1%。在竣工进度大大加快、营业收入增长了100.32%的情況下,净资产收益率的增长反而逊色于2017年(前3季度加权平均净资产收益率同比增加1.4个百分点)。

基于以上分析,我怀疑万科有平滑利润的意图。

然而,我又注意到,从2014年开始英语 ,万科每年都计提不少的存货跌价准备。

1:万科、绿地控股和保利地产资产减值损失—存货

单位:亿元

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年上两天

万科

-0.07

7.64

4.40

8.39

5.20

0.00

绿地控股

——

——

7.31

-0.82

6.08

0.49

保利地产

0.00

4.63

1.36

0.00

-0.82

0.00

不出 ,是万科突然在管理盈余?似乎又全部都是不出 。从表2中不能看过,将会以近5年来的扣除非突然性损益后的加权平均净资产收益率论英雄,万科显然比绿地控股和保利地产要强。此前,我在点评万科2016年度利润分配预案时曾指出,自2012年以来,万科净资产收益率在行业中的排名逐年上升。但是,将会万科不出 管理盈余,将会,盈余管理的力度不大。

2:万科、绿地控股和保利地产扣除/加权平均净资产收益率

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

万科

21.53%

18.96%

18.61%

19.59%

22.17%

绿地控股

——

——

11.53%

12.33%

15.37%

保利地产

22.81%

21.31%

18.45%

15.32%

16.13%

大连海港城

来看一下具体项目。将会季报信息缺陷,大伙儿以年报和两天报中的数据来作分析。2018年上两天末,万科对12个房地产项目计提了15.37亿元的存货跌价准备,其中“大连海港城”的金额最大,为4.13亿元。

3:万科大连海港城项目情況

                                                        单位:平方米

占地面积

规划建筑面积

当年开工面积

当年竣工面积

截至年末竣工面积

2010年

757,3100

1,253,100

2011年

757,3100

1,253,100

194,033

2012年

747,224

1,253,100

83,942

2013年

581,172

968,100

27,886

101,621

101,621

2014年

581,172

968,100

42,695

144,316

2015年

581,172

968,100

24,882

169,198

2016年

581,172

968,100

169,198

2017年

581,172

968,100

51,968

221,166

从表3中不能看过,大连海港城项目的开发将会不太顺利——项目的占地面积和规划建筑面积比最初减少了23%;截至2017年末,七八年的时间过去了,而即便以减少后的规划建筑面积计,项目也只竣工了23%

不过,即便不出 ,我对你这种项目会赔钱还是一些怀疑。一方面,万科是在2010年拿的地,地价将会很低,个人面,大连海港城的售价远较俯近楼盘为高。根据搜狐焦点网提供的信息,20186月万科大连海港城的房价为8100/平米,而其俯近楼盘均价仅为5700/平米;另据房天下网提供的信息,大连海港城俯近楼盘的房价为4100/平米至4100/平米

2016年末,万科对大连海港城项目计提的存货跌价准备为1.15亿元,2017年末增加至4.20亿元,但是,大伙儿重点分析2017年和2018年上两天的情況。

4:大连海港城计提存货跌价准备情況

单位:亿元

2017年

2018年上两天

期末原值

计提跌价准备

准备/原值

期末原值

计提跌价准备

准备/原值

已完工产品

3.64

0.02

1%

4.86

0.100

16%

在建开发产品

3.26

1.100

55%

5.18

0.96

19%

拟开发产品

8.25

2.37

29%

7.27

2.37

33%

合计

15.15

4.20

28%

17.31

4.13

24%

万科计提跌价准备的房地产存货分为已完工产品、在建开发产品和拟开发产品三类。将会万科是根据资产负债表日的实际房价对存货计提跌价准备,不出 ,我认为计提比例(计提的跌价准备/存货原值)从高到低应为拟开发产品、在建开发产品和已完工产品。这是将会,你这种项目会赔几次钱是一定的,即计提准备金额不变;而从拟开发产品到在建开发产品再到已完工产品,随着投入的增加,存货原值依次增加,则计提比例理应依次降低。

然而,万科2017年的情況无须不出 ,详见表4。其中,万科对在建开发产品的计提比例高达55%,令人惊讶。

2018年上两天末,万科对已完工产品中的大连海港城项目计提了约16%的跌价准备,比例之高远超2017年末(必须1%)。

为那先 会突然出显原先的情況呢?

是将会大连海港城的售价降低了?根据房天下网提供的信息,无须不出 ——在此期间,大连海港城的售价维持在8100/平米不出 改变。

不出 ,是将会建造成本增加了?还是新增加的已完工开发产品带过来了不让 的跌价准备?2018年上两天,已完工开发产品——大连海港城增加了1.76亿元,应为部分在建开发产品竣工转入。也要是 说,2017年末对在建开发产品计提了不让 的跌价准备?

我还注意到,万科在2017年末和2018年上两天末对拟开发产品——大连海港城均计提了237,217,078.11元的跌价准备,一分不差。大现象是,在你这八个 多 时刻,拟开发产品——大连海港城项目的原值是不同的,2018年上两天末比2017年末少了0.98亿元。这要是 说,将会部分拟开发产品在2018年开工,因而由于已完工开发产品原值减少,不出 ,相对应的跌价准备也应转到在建开发产品中去才是。

同样令人疑惑的还有——据2017年报,在建开发产品——大连海港城注明:预计下批竣工时间为201812月;而据2018年两天报,已完工开发产品——大连海港城最近一期竣工时间为20183月。

基于以上分析,我对万科计提存货跌价准备的客观性和严谨性产生了怀疑。不过,我更重视的是大连海港城项目为那先 不出产生良好的效益。一方面,开发缓慢;个人面,销售不畅——从2018年两天报数据来推测,两天的时间里,期末已完工产品部分也只销售了10%。按原先的销售强度,即使是会计账面上盈利的项目也将会因时间成本大现象而变得不划算。从你这种角度来考虑,对大连海港城项目计提巨额的存货跌价准备倒是情有可原了。

平滑利润不让增加公司价值,但改善经营管理则无疑会增加公司价值。

相关资料:

 蒋勇军: 40多亿的存货跌价准备,万科太过谨慎了吧! https://xueqiu.com/8743289683/115712273

 风险(汉语词语)_百度百科  https://baike.baidu.com/item/风险/28310020#viewPageContent

 企业会计准则讲解1006

 万科2016年度利润分配预案点评_孙旭东_新浪博客  http://blog.sina.com.cn/s/blog_59d5d75d0102x0g9.html

 万科海港城房价_万科海港城价格_万科海港城均价_大连搜狐焦点  https://dl.focus.cn/loupan/100985/fangjia/

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